如何通俗理解资本化率、NOI及其计算方法

“如何给持有经营物业估值？”

两个前置共识

共识1：CAP RATE 资本化率（或综合资本还原率）是一个经验值。

资本化率是市场长期动态演变形成的经验参照率，不能通过计算得出，理解上可以直观类比PE逻辑中通过行业平均市盈率预估标的未来价值增长潜力。

一般而言，不同国家、地区和城市的资本化率在区域内视行业或项目种类的不同，具有数值相似性和逻辑统一性，比如：

（1） 我国零售主导型购物中心：一线城市的资本化率多在4.3%-5%之间、主要二线城市的资本化率稍高（普遍5%以上）；

（2） 酒店类物业因估值普遍偏低低比之商场资本化率更高，一般在5%-6%之间；

（3） 高品质写字楼则因较好的市场接受度和收益预期资本化率较低、估值能力偏强，一般在3.8-5%之间。

(上述各项数值根据自戴德梁行对商业不动产的历年研究报告总结。)

共识2：收益法估值是建立在货币（或资金、资本）的时间价值递增假设基础上的理论。因未来各时点的预期收益本身已经是假设变量，在未来比较这些基于假设变量推演的项目价值，相当于假设的多重假设，把估值的不准确性进行了指数级放大，因此需要以一定方法折现计算。

估值公式如何得出

先看两个公式

常用的不动产估值公式a

这个如此简洁的公式从何而来？

经典的DCF折现模型b如下

其中，V是value，A是第n年收益（常用指标为经营运收入），r是各年的资本化率。

若简单将各年的r赋相同值，则可将公式进行整理，得公式c：

观察上述公式，因r<1（其实一般小于8%），且n多在数十年以上。因我国住宅产权70年，商业、文旅项目40年，国外房产的产权甚至趋近永久产权，故当n足够大时，上述公式又可简化为公式d：

此即为公式a来源的数学推导过程。

利润指标为什么是NOI，不是EBITDA

这里涉及财务上统计口径的问题，大部分需要正规提炼公开财务报表的公司，不采用EBITDA（息税前折旧摊销前利润）口径。两项指标影响最大的一个差别是是否剔除第三方外包商管公司收取的招商佣金、管理费用等，此类费用往往价值不菲且为商业项目不可避免的变量，但也因此具备较大博弈空间（财务处理空间）。

此外，需注意的是，EBITDA是会计准则中有明确定义的标准统计指标，而NOI、NPI等则为企业实际经营过程中为便于管理而形成的管理指标，各企业甚至可结合实际情况对后者此类指标进行类目微调。

（图表来自网络）

先讲这么多，下次再说。